中国IT行业供应链的缩影 解析电子卖场的历史使命 (5)

从做物业到做商业

    商户本身企业规模的快速成长，直接对应的是卖场经营状况越来越好，因而，每个店铺的租金也会越来越高。特别是近些年，受到渠道扁平化的影响，上游供应链对于终端渠道的重视程度大幅提升，相继带来的是零售终端的蓬勃发展。很自然的，作为行业主体地位的电子卖场，特别是经营情况良好的卖场便会借机涨租。

    像鼎好电子商城，曾经最大年租金涨幅超过50%，而百脑汇在上海的美罗城店每年的摊位租金涨幅都在30%左右。这种现象已经使得很多商户不堪重负，店面的租金成本最高能够占他们毛利率的一半以上。即便如此，位置好的店面资源仍旧是炙手可热。

    事实上，这说明了通过出租商铺收取租金仍旧是目前电子卖场的主要收入来源。可以说，在电子卖场行业发展的初期，卖场的管理者不无例外地都是单纯的物业身份，出租摊位是他们全部的利润源，而且有相当数量卖场的物业也是从开发商那里租来的。随着全国各城市的电子卖场越来越多，“物业方”发现找个好位置就能高枕无忧地坐地收租这种情况几乎是不可能了，管理和经营上稍有问题，就会导致卖场人气下滑，进而直接影响摊位出租率。

    为了能够在每年理直气壮地涨租，电子卖场的管理者认识到一个好的物业必须要有好的商业模式作为依托，也就是说自身角色要从做物业向做商业转变。按照这个思路，大家纷纷开始在“软硬件”上做起文章，兴建气派的大楼、时尚的装修，创新各种独特的服务项目满足消费者的购物需求，适时调整产品架构以适应主流产品的更迭，引入娱乐、休闲和餐饮功能给消费者带来愉悦的购物体验。现如今很多“IT Mall”都希望能够打造属于自己的差异化商业模式，而一些老牌的电脑城，如北京的海龙电脑城、沈阳的东软电脑城、广州的天河电脑城等，都在进行了软硬件全方位的整改后，焕发了第二次“青春”。

    在这种形势下，电子卖场管理者的欲望继续膨胀，他们已经不满足于单纯地通过收取租金和墙体广告获取可预期的收益，而是将手伸向了供应链上游甚至更广阔的市场。

    商业地产概念近几年在电子卖场行业越来越热就是个例证。在经历了过去被动地租赁物业进行卖场经营的落后时代，电子卖场开发商纷纷开始自建物业，而后再赋予物业一个适合现代电子卖场行业的商业模式，于是，商业地产在IT 零售行业中的应用越来越多。那些行业中的龙头企业，在全国进行多店经营的电子卖场是商业地产的倡导者，比如说百脑汇、颐高、赛博、佰腾、鼎好。

    通过具备一定水平的商业地产运作，电子卖场的获利空间是难以估量的，并且获利方式扩展到更多方面。颐高就是电子卖场商业地产运作的代表。作为该公司当年起家的杭州文三街，颐高目前已经拥有该街区的六家卖场中的五家，并且计划在长春的红旗街、天津的南开路、青岛的辽宁路、合肥的金寨路、福州的五一路和西宁的胜利路再打造六条IT街区。在当地政府的支持下，这些街区将成为集IT 商业、住宅、写字楼、IT 制造企业、软件孵化器，甚至还有软件园的大型商业地产项目。

    不过，在通过自建物业试水商业地产的过程中，也有遇到挫折的电子卖场。2004年开业的中关村中科贸电子商城就是由于错误地将底商出售，造成管理上难以控制，到如今甚至出现了将一部分改造为服装城的尴尬局面。

    除了在商业地产上做文章，一些卖场管理者还希望提供更多的价值。比如说赛博、百脑汇，他们通过自身在全国的多点覆盖，为厂商提供多城市的新闻、新品发布平台，并且能够帮助客户做市场反馈，甚至已经代替了会展公司的职能，提供一整套的发布会打包方案。

    这些都表明电子卖场的收入来源已经从单一化向多元化转变。